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1012二批地点评:杭州地价跌幅超过8%!

作者:中国名酒库发布时间:2022-02-12浏览次数: 贝塔斯曼,深物业股票,股票000683

  今天的土拍,可以说是杭州土拍市场由狂热转向理性冷静的转折点:限价红利与每年高额的新增常住人口,民企拿地积极,是杭州土拍高热的三大核心因素,也是杭州土拍的特殊性所在,但是,今天,遍布全国的土拍寒潮使杭州特殊性消失,最终,国企成拿地主力、二批地平均利润率大幅提高的势头,在杭州也同样应验了。

  今天绿城和滨江分别竞得的两宗地块,实际地价27492元/㎡、27916元/㎡,两宗地块平均2.77万元/㎡的实际地价,较今年一季度2.95万元/㎡,低了1800元/㎡,降幅约6.1%。这样的实际地价基本与去年接近(2.73万元/㎡),但高于2019年下半年(2.63万元/㎡)。

  继昨日17宗地块临时终止后,第二批剩余的14宗地块今天全部成功出让,总出让面积1213亩,总建面174万方,成交总价257.46亿元。

  对比萧山经开区的行情走势,今天两宗地块平均4.35%的利润率,低于一季度-2.49%,高于2019年下半年7.33%,基本与去年的4.86%接近。

  3.8万元/㎡的限价下,运河新城出让有4宗宅地,此前的三宗,分别在2019年9月、2020年6月和今年1月,对应三个不同阶段市场热度。

  实际上,8.43%的地价降幅,还是在对比的大部分板块仍然具有快销预期的情况下取得的,并且部分对比的还是一季度行情。

  从这两个典型板块来看,应该说第二批的地价处于去年水平,介于2019年下半年和今年一季度之间。

  国企央企成为拿地主角,这个与二批地的全国各城市成交结果相符,比如南京国企拿地金占比77.2%(首批49.4%),广州为87.8%(首批56.4%)。

  受第18号台风“圆规”影响,杭州昨日气温急剧10度;而今天(10月12日),杭州的第二批集中土拍,同样寒意阵阵。

  所涉及的所有板块,较周边最近成交地块实际地价均有下降,平均下降1804元/㎡,平均降幅达到8.43%。

  基于前两个两因素下的快速去化,使不少房企愿意承受极低的利润拿地,以首批地为例,像南京已经存在5%-10%利润率的情况下,房企在杭州依然愿意高比例自持,极低利润拿地,加上一些民营企业高杠杆运作,地价居高不下。

  以今天可公开竞争的9宗纯宅地统计(不含地铁上盖和双桥地块),可对比的6个板块,相同新房限价下——

  杭州也因此,特殊性消失了。除了前面说的利润率回升之外,民企作为拿地主角的局面在本次出让中发生了大变化:

  不过不到5个点的利润率预期,还是低于长三角二批地普遍8%(如南京、无锡、苏州等)以上利润率水平,应该说于其他城市对比来看,还是具有相当热度。

  对比昨日本网预测,比预期还要冷,从5月首批高达8成的地块封顶,并自持比例达到9.36%,到今天无一地块达到上限,底价成交地块数量占比高达64%。

  2、预期销售利润率大幅回升,达到4.75%,反弹至去年的利润率水平。也让今年5月份首批地的成交价变成了历史最高位。

  当然,部分板块地价下跌也有一定特殊原因。比如运河新城板块,万科地块虽较今天中海地块地价高了4.37%,但考虑到此前万科地块临运河,有更好的产品打造空间,应该说,这样的优质板块还是相对抗跌的。

  民营企业拿地金额占比急速下跌,据统计,今天拿地的13家企业(含联合拿地),有9家为国资企业(含绿城),拿地金额达到201.57亿元,占比78.3%。民企拿地额为55.89亿元,占比仅仅只有21.7%,而在5月首批地块出让之际,民企豪掷934亿,占比高达79.5%!

  4、地块研究服务:包括地块简报监测、地块初判报告服务、地块可行性研究报告服务等。返回搜狐,查看更多

  3、杭州特殊性消失。首批地,全国各大集中供地城市,拿地金额国企央企占大多数,但是杭州民企占比高达80%,本次与全国“接轨”,国企占了79%,民企成了配角。

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