X学院辩称，王某梅与刘某签订合同无效，房产不适用于善意取得。根据合同法52条规定，属于无效合同。在本案所涉合同中，王某祥伪造X学院印章，骗取他人财产其事实已被公安查实，并已作出刑事判决。善意取得其主要条件之一是转让不动产的完成登记为要件，在本案当中，涉案房产13年已经取得房产证，并登记在X学院名下，并没有完成过户登记。刘某及王某梅在出售涉案房产的过程中无视常识，存在重大过失。

　　2013年5月29日，王某祥假冒X学院的名义，与刘某签订房屋认购协议，约定刘某购买涉案房屋，总金额583703.4元，刘某支付了全款。2013年8月18日，刘某与王某梅签订《无产证补充协议》，并与房产中介A公司签订房屋买卖委托协议，由王某梅购买涉案房屋，金额580000元整。同日，王某梅交付刘某定金50000元，余款分三次支付给刘某。2014年12月29日，王某梅收到X学院告知函，得知刘某无权处分涉案房屋，而王某祥涉嫌合同诈骗案发，被法院判处有期徒刑10年。现涉案房屋登记在X学院的名下。王某梅一怒之下将刘某、王某祥，X学院和A公司诉至法院，诉请他们返还交付的购房款并承担违约责任。

　　A公司辩称，我公司不是本案适格的被告；我公司在履行居间服务过程中没有任何过错，不应该对王某梅承担任何法律责任。

　　根据我国法律规定，构成表见代理需同时具备以下条件：一是代理人无代理权；二是客观上须有使第三人相信行为人具有代理权的外观；三是第三人须为山意思且无过失；四是行为人与善意第三人实施的民事行为，具备民事法律行为的一般有效条件和代理的表现特征。司法实践中，法院对是否构成表见代理的认定较为严格和谨慎，所以在审查是否存在相应的证据使得行为人具有被代理权的外观方面，法院考虑的较为广泛，不但会考虑行为人持有某些具有被代理人标志特征的文书，比如代理证书、授权委托书、介绍信等，也会考虑行为人与被代理人是否具有的特殊关系，比如夫妻关系、家庭关系、合伙关系等，还会考虑是否存在特定的交易环境、工作环境或者交易习惯等。为免不必要的纠纷，这就需要我们在日常的交往中，谨慎对待非财产所有人的行为人，尽到更多的注意义务。对于“无辜的”被代理人而言，务必在代理权终止后收回所有的具备授权标识或者自身标识的文件和物品，并将代理权终止的事实等告知具有密切商业往来的伙伴。

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　　上述案例中，原本 “无辜的”X学院根本不清楚其房屋已被他人买卖的事实，但是法院最终还是判决其承担责任，这是基于我国法律中规定的一项重要制度———表见代理制度。基本上各个国家的法律中都会对表见代理予以承认，虽然具体名称、立法表述和适用范围存在差异，但都是强调保护善意第三人（本文所述的善意第三人是指在与行为人“从事交易时”不知道行为人无代理权的人）利益和维护交易安全。对大多数人而言，表见代理是一个相对陌生的概念。根据我国法律的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。换言之，即便行为人无代理权，如果存在代理权的外观，且善意第三人基于对该权利外观的信赖而为法律行为，不知情的被代理人就需要对行为人的行为享有权利和承担义务。

　　王某祥辩称，本案案由为房屋买卖合同纠纷，签订的当事人为王某梅和刘某，并无王某祥。根据合同的相对性原理，王某祥不是本合同的当事人，不应该对本合同承担法律责任。此外，王某祥既没有收取王某梅定金，也没有收王某梅房款，因此王某祥没义务返还购房款及定金。

　　刘某辩称，他取得涉案房屋虽然是刑事案件的赃物，按照我国现行法律系善意取得；被告王某祥出售涉案房屋的行为，属于表见代理，其出售房屋的后果应由被告X学院承担。

　　表见代理制度设置的初衷是为了保护善意第三人的利益，维护交易安全。从善意第三人角度出发，被代理人与行为人间的某种特殊关系会让其产生行为人存在被代理人授权的表象，这种表象的产生往往与被代理人的过失或者疏忽有关，也就是说，被代理人自身存在过错。这也是会何牺牲被代理人的利益的原因之一。

　　由此可见，表见代理虽然是无权代理的一种，但其却发生着与有权代理相同的法律后果。善意第三人有权主张行为人所从事的法律行为的后果直接归属于被代理人。当然，考虑到被代理人的利益存在损害，且法律行为也非被代理人完成，在被代理人承担完相应的责任后有权向行为人追偿因表见代理行为而遭受的损失。

　　法院经审理认为，本案的争议焦点为被告王某祥的出卖房屋的行为是否构成表见代理。表见代理是指被代理人因疏忽的表见行为引起了善意第三人对无权代理人有代理权的合理信赖，为保护这种合理信赖而让无权代理产生如有权代理相同的结果。表见代理的形成，需要以下构成要件：一、客观要件：代理人具有代理权的外观。二、主观要件：第三人信赖的正当性和被代理人的可归责性。本案中，被告王某祥出售涉案房屋时任案涉房屋所在小区物业副主任，案涉房屋所在小区在2010年已撤售楼处，X学院在刘某办理缴纳水费手续时为其出具认可其所有权证明，且在涉案房屋的《城市供用水合同》中被告王某祥对外代表X学院在供水委托代理人处签字，因此，被告王某祥具有X学院代理权的外观，符合表见代理的客观要件。虽被告刘某与X学院签订的《房屋认购协议》中X学院的公章是王某祥伪造的，但被告刘某作为普通购房者并无辨别的能力，被告刘某有理由相信能够合法地从王某祥手中购买涉案房屋。因此被告刘某作为第三人，主观上是善意的，其对王某祥的代理行为的信赖是正当的。被告X学院作为被代理人在主观上具有过失，招录王某祥时未认真核实其身份，且根据X学院会计韩某梅的笔录，仅凭认购协议就可购得案涉房屋。因此X学院在管理上存在过错，导致王某祥能够对外以X学院的名义向外出售房屋，因此被代理人X学院在主观上具有可归责性。故被告王某祥出卖房屋的行为构成表见代理。被告王某祥的行为后果，应由被告X学院承担。

　　在生活中，你可能会在无意间收到法院的传票，被告知你在某年某月某日签订一份合同，因为你的违约而涉诉，此时你应惊讶和警惕，因为一旦属于表见代理，你是要承担法律责任的。