與此同時，物業企業反映當前面臨多重新難題。蘇甯物業副總經理倪培鈴舉例說，《江蘇省住宅物業消防安全管理規定》明確物業可禁止電動車進電梯上樓，但真有業主將電動車推上樓了，物業不可能入戶拖出來。再比如，小區內的不文明養寵物、高空抛物問題經常引發矛盾，物業除了調解，沒有太多的管理手段。“目前包括垃圾分類、疫情防控等責任都細化到物業企業，但是物業企業沒有執法權，建議政府部門執法進小區，否則光靠物業很難管理到位。”

　　執法過程中，不少單位也根據實際提出建議和意見。南京市政府副秘書長崔永國說，不少基層單位建議改進物業管理委員會制度，當業委會“失靈”時，可以由街道通過建立管委會進行過渡；省條例規定建設單位的車位不得只售不租，但對于租售比和租期均未明確規定，基層普遍建議對此規定重新審議調整。

　　“我們小區從當初各樓棟物業費不一致，到後面統一收費標准，幾次調價，都比較順利，目前當年收繳率都在95%以上。”負責南京市五台花園物業管理的銀城物業負責人範興霞介紹。但是在一些老舊小區，居民對“花錢購買服務”並不能達成共識。“我們保障房小區物業費由于收費標准偏低，物業服務也跟不上，難以形成良性循環，給社區管理帶來困難。”雨花台區西善橋街道齊修社區書記張福蘭坦言。

　　有居民推电动车上楼，是该找公安还是找消防？物业服务是否达到了合约要求，谁说了算？业主委员会由谁来监管，一旦“失灵”怎麽辦？5月6日至7日，江蘇省人大常委會《江蘇省物業管理條例》執法檢查組走進南京多個街道、社區，不談成績，關注問題，傾聽了解群衆身邊的“小事”“煩心事”。

　　南京市政務辦主任孫文帶來一份12345熱線月份，熱線共受理物業管理相關的投訴4.91萬件，同比下降近1/4。但集中性訴求上升，一些小區因物業服務差引發業主不滿，要求更換物業公司。此外，一些長期的熱點訴求仍然是物管類投訴的重點，比如老舊小區停車資源不足、“群租房”、新老物業更替難、反映業委會不作爲等等。

　　位于南京市鼓樓區鳳凰街道的蘇甯千秋情緣小區是一個2004年交付使用的老小區，共有15棟住宅樓，因業委會換屆選舉不成功，目前實行樓棟長制，由每棟樓的牽頭人負責與物業溝通管理上的各項問題。河海大學教師張豔是其中一名“樓棟長”。“當初也是因爲小區一部電梯壞了，要申請維修基金很麻煩，才會參與到小區管理中。”張豔說，每個業主的出發點不同，很多矛盾難以化解，比如小區垃圾房建哪兒的問題，至今都沒有得到解決。再比如，小區的自來水管時有破裂，部分業主提出對小區公共部位的水管進行統一檢修，但是卻困難重重。在水管進入小區後，到入戶之前這一段的維修，又該是誰的責任？她提出：“有的問題的確不是物管能解決的。我們學校有校長接待日，街道的工作人員能否也下沈建立一個接待制度，比如每半年與業主面對面，聽一聽業主的想法？”

　　省住建廳副廳長範信芳提出，物業服務企業目前承擔了大量的合同之外的基層管理工作，比如在疫情防控中發揮了重大作用。“這部分工作任務重、工作量大，物業需投入大量人力物力，能否通過政府購買服務或補貼的形式，給予企業支持？”

　　“南京结合本地实际贯彻落实条例取得显著成效，同时也存在一些共性问题，尤其是要进一步理顺政府有关部门、基层组织和物业公司之间的职责分工及管理边界。”省人大常委会副主任马秋林说，从执法检查情况看，有些问题的解决需要从执行层面加大力度，有些问题的解决需要完善法规制度加以保障。接下来，执法检查组还将赴省内其他地区开展实地检查，并将形成执法检查报告，于9月下旬提请省人大常委会会议审议。

　　檢查組走訪了多家小區發現，“物業費收不上來”等老熱點、老矛盾在各個不同的小區情況各不相同。物業服務比較規範的小區，物業費收起來相對容易。