鲁能的项目，竞争高标准时发力过猛，分数太高，给自己挖坑了，现在比较懵圈，导致迟迟没动作。朝阳壹号拿到了61分，其实也不低，刚刚好。大家千万别以为分数越高越好，理论上是那样，但考虑开发商成本空间，真没得赚的话，质量和维权问题那就是必然的了。

　　5、朝阳东南部一直没啥中心，必须得有个领跑者带动周边，王四营具备这样的素质。朝阳起码会把17号线号线周边的这些板块先发展，比如朝阳港、十八里店，要不然这里不会修地铁的。至于小红门那种朝阳最南侧，怕是沦为最末流了。

　　开发商团队还不错，五矿地产、融创地产、北京城建地产，三家联合开发，分工明确。公开信息显示，五矿占股40%，另外两个分别30%。

　　融创朝阳壹号的地块，是54.5亿+2.44万平人才公寓（占比20%）+高标准方案竞得，住宅楼面价5.6万元/平，销售限价7.1万元。

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　　大股东虽然不是融创，但其凭借出色的产品力，以及北京地区这几年积累的口碑，妥妥的操盘。大央企五矿和国企北京城建出资护航，更加稳妥了一些。

　　必须要提一句新修的化工路，朝阳区唯一双向8车道市政路，不堵车，这是重大利好。在楼盘南侧700米，可以直奔东四环。

　　7、这板块倡导职住平衡，目前看也在真正落地，不仅是说说的那种。住宅和产业四六分，又由于这版块的住宅已经不少了，起码十几万居民，因此新的住宅用地会显得更有价值。

　　东侧其实也有两个地块，L04是第二次集中土拍会挂牌的，L04北侧也有新住宅，听鲁能的朋友说是中直机关家属楼用地，也会配建一个公立学校，这是利好。

　　新房竞对必然是旁边同期的两块地了，L04新地块的结构不好，产品预计会歪七八扭的，明显不如这次供地的三个盘。

　　4、焦化厂垡头板块，已经有成熟居民区，商业需求迫切、地铁已通、公路在修、有足够发展的空地、基础设施逐步在发展，这些都是成为区域中心的必备要素。

　　不得不说，北京第一次集中土拍，融创是战绩最佳的，最火的树村全部收入囊中，玩高标准的王者，适应新规则的速度也是最快的，五环内一共4块地，融创自己搞了俩。不仅拿的最多，地块素质也绝对是Top 3。

　　3、历史遗留问题，化工园区土地较多，项目附近是老焦化厂。东首钢，西化工（焦化厂），因此带来了诸多顾虑。一休当然也帮大家去了解过，饮用水方面，统一采用的市政供水，不是地下水。土地方面，地块原本就是住宅用地，并非焦化厂用地，且政府供给土地后，会换土，开发商会找第三方检测机构并公布结果。以上是我和开发商了解到的，一休也会继续帮助大家再次调查，对以上几方面非常在意的朋友，也可以去多查些资料。

　　首先，王四营到国贸的并非最近的板块。其次，王四营是有产业加持的，并非纯睡城的定位，前景更好。最后，“后花园”的称号已经在双井手上了，顶多也就是百子湾来偶尔争抢一下。

　　地块结构非常好，长方形结构，整体采光面优秀。但被一分为二了，东西两地块预计是分开管理的，也就是说两个地块之间有一条不明显的市政小路，选房时候注意噪音。

　　6、石景山五环内，同样是融创的新盘长安悦玺，售价7.95万，不临铁。石景山五环外，单价早就7万多了，反观五环内的朝阳壹号7.1万。

　　也说说缺点吧，没办法，这是咱一休的风格。追求客观分析＋走心点评，想要得到几句硬核提醒的，加我微信说吧：smartYXKF。

　　2018年开始，限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房，这个政策也进一步增加了五环内住宅地块的优越性。

　　保利的项目[保利锦上]，是三者中唯一没有高标准的地块，因为已经利润不够了，大部分开发商都退出了。拿地时是“金地＋保利+华润”，风风火火的三兄弟，后来金地和华润觉得这是趟浑水想要退地，最后无奈保利独自上路，财大气粗的五矿其实也考虑过入股保利地块，听说是也感觉账算不过来，于是作罢。

　　“森系”主题，围绕“把森林带回家”的设计理念，及健康生活、绿色材料、智慧系统、贴心管理、舒适环境构成5M智能小区。

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　　2、经济适用房、回迁房、安置房居多，调性不是很高。同期，朝阳的东坝也是这个局面，那时候也很多保障房，尤其南区，现在逐渐洗白了，北区都开始走高端路线了。

　　焦化厂其实也分南北，保障房基本是在南侧，商品房在北侧。即便是五环外东坝，同批拿地的中冶德贤御府也要卖8万了，比王四营贵不少。

　　相比之前的限竞房亦庄壹号，这盘品质定调都更高一些，而且不是软隔离，一点不必担心，纯正封闭式小区。

　　胆大敢下手，于是抢地水平高。抢地之后毕竟是要卖房的，这家伙再次刷新纪录，五环内的石景山地块，从拿地到开盘只用了3个月，给所有新地块做了表率（去年的线个月），这种速度绝对不是想快就能快的，内部管理要相当强才做得到。

　　楼盘是高标准的，所以新风系统、中央空调都是有的，2.95米层高。可以连接新风的空气检测装置，可以控制自家温度的地暖设备。

　　1、朝阳区的南北发展差异很大，不均衡，南侧以待成熟地段为主。多物流、仓储、农贸市场、汽配城。部分地段还是会感觉荒凉，城中村既视感还是会有。

　　4、商业配套、医疗配套暂时不足，传闻北京中医医院选址附近，但最近听说地块属性不行，也更换位置的可能，但预计不会太远。家门口商业的话，问题不大，只要人流有了，这些都不是问题。

　　3、2035年重点规划中，将中关村朝阳园垡头中心区作为重中之重。有产业利好加持，这是板块能持久稳健发展的重要因素，也便于打造区域中心。

　　一休本来也是带着有色眼镜的，习惯了，但是了解到融创公租面积是110㎡起步，与商品房面积一样，无小户型，瞬间觉得也不错，毕竟门槛高了，比旁边的保利新盘50㎡的公租房要强太多了，况且按照现在的要求，这是定位人才公租，与之前的低收入公租房有差异。

　　C、D户型同为125，结构非常类似，但思路略有差异，C户型是宽敞3居，D户型是紧凑4居，功能性不同，就看您个人喜好和家庭居住人口数。

　　安置房的话，其实并非全是坏事，比如通州次渠台湖、顺义仁和临河也有很多安置房，随之而来的不仅是老城人口，还有配套，尤其是东西城的名校分校，这是很有历史依据的。想当年，垡头、焦化厂这边也吸纳了很多东西城的安置居民，朝阳壹号附近我记得东城的居多。

　　公租房与商品房都在同一个社区，融创也没玩“软隔离分开管理”的话术把戏，直接明说了，都在一块，啥也没做，倒也实在，比瞎忽悠最后不兑现强。