从土地储备来看，截止2019年年底，富力地产的权益土地可售面积为5790万平方米，相比期初持平，平均土地成本约为2500元/平方米。目前土地储备充足，按照当下销售规模来看，消化周期在4年左右，可支撑企业未来正常开发需求。土地储备

　　更难能可贵的是，富力的城市更新项目中，一二线城市面积占比92%，大湾区面积占比60%。城市更新项目提供了大量一二线城市的黄金地段的土地储备。

　　梳理富力地产2020以来发行的几笔主要债券：1月14日，富力地产发行一笔票面利率5.4%的7亿元短期(120天)融资债券;3月5日，富力发行为期4年的4亿美元优先票据，票面利率为8.625%，拟将所得筹款归还一年内到期的中长期债项;3月25日，富力地产非公开发行2020年公司债券获上交所通过，该债券拟发行金额40亿元。近期，富力地产2020年面向专业投资者公开发行公司债券已获批，拟发行金额为100亿元，首期发行50亿元，全部用于偿还公司已发行公司债券的到期及回售部分。

　　合作开发是近几年房企的主流经营策略，合联营方式可以将债务放在表外，可以减少合并报表的债务水平，这两种合作方式都可以对债务进行很好的美化。但富力地产非常老实，没有通过这些方式粉饰利润。富力的合联营项目和少数股东权益都非常少，项目基本都全资持股，这种方式虽然资金压力大，但也简单透明，不会有隐藏债务、粉饰报表的机会。值得注意的是，富力的固定资产都按照历史成本入账，且在存续期内要折旧或者摊销。固定资产中有大量一二线城市的酒店项目， 账面价值并没有反映运营提升和物业增值，资产被低估。

　　如果说现金流是一个企业的血液，土地储备直接决定了一个房企的发展潜力。核心地段的土地储备是一个房企的优良资产。

　　再融资渠道畅通，短期流动性压力被高估

　　富力地产有个外号---“旧改专家”，多年深耕旧改领域。1994年富力成立后的第一个项目就是嘉邦化工厂改造计划。1994年至2001年，富力在广州完成了10个旧改项目，开发建筑面积超250万平方米。

　　公司预计，两年内通过城市更新转化的土储面积将达1000万平方米，相当于2000亿元可售货值。2019年，富力地产成立了多个区域的城市更新集团，对城市更新项目“精耕细作”。

　　房地产是典型的重资产、高杠杆行业，不少房企都在大规模发债进行“借新还旧”，这对房企来说是一项正常的财务操作。首先，“借新还旧”是房地产企业的潜规则，且富力地产的融资成本并不高。

　　最近，富力地产面对了一些市场的担忧和利空，短期内让股价承压。然而笔者仔细查阅了房地产行业相关公开资料后发现，富力的压力或被高估，原因有以下三点：再融资渠道畅通;城市更新项目带来重大利好;土地储备丰富，能满足未来四至五年的发展需求。

　　富力在公开市场上并没有非常激进的拿地，但通过城市更新，可以转化不少土地储备。

　　对一个企业来说，能有低成本的融资渠道，用负债作为杠杆，扩大经营，说明企业资金利用效率高。细看富力地产的融资成本并不算高，2019年融资成本仅为6.6%。债务结构稳定，主要以银行贷款为主，境内信贷占比43.1%。非标债务占比较少仅占11%。

　　土地储备充足，至少够用四年