同商圈共享厨房供给过剩，整个行业都不赚钱，陷入恶性竞争的竞劣逻辑。

　　【编者】一切以重度垂直门店交易模式为核心的商业模式，都逃不过资金黑洞和复制扩张难的梦魇，共享厨房、共享办公和房产经纪是这个商业模式最可以复盘分析的样本。基于创新创景需求的价值再分配，也许都走不长远，做时间的朋友，做难而正确的事情，做价值创造也许才是永恒对抗负熵的正确之道。当一个房东把一年合同换成两年合同，并且疯狂底价寻求租客入驻，怎么看都不像是一个好生意。今天我们从房产经纪到共享办公，再到共享厨房，复盘共享厨房典型代表“熊猫星厨们”的核心商业模式逻辑。

　　共享厨房是传统的服务供给者和服务需求者直接关联的机制，与传统居间服务范式也存在差异。

　　共享厨房的“场地租赁使用权”是单一归属，业主方(供给侧)与需求方(需求池)没有多重选择的机会，商家谈判地位不对等，也就带来了信息不对称的吃差价空间。其原因是共享厨房并没有摆脱类传统中介机构点对点的链条模式。

　　熊猫星厨成立的2016年，共享经济正烈火烹油，繁花似锦。

　　北京的商圈，现有共享厨房门店容纳量测算应该在150-200个左右;

　　一次性租金押金成本，约2-3个月;

　　共享厨房“熊猫星厨们”是否是“共享经济”新风口的代表模式？

　　首先，共享厨房并不是共享经济的委托代理模式，共享经济服务需求方与平台建立代理关系再形成服务关系，是以平台为中心的委托代理关系。

　　道德审判不可取，商业模式基因才是他们可以肆无忌惮持续损害商户权益的根源。

　　共享经济基于所有权和使用权相分离，利用新兴技术实现了信息脱域功能，依托平台建设实现需求集聚、供给集聚和连接机制建设，有效降低交易成本甚至实现边际成本递减，实现利基市场发展，实现长尾效应和规模效应，从而实现共享经济内生自我强化的可持续运行机制。

　　生产力决定生产关系，生产关系反作用于生产力，共享经济是生产关系的革命，我们期待这样的革命能有更加优秀的企业从其他视角破局，给出一个不一样的解题思路。

　　2、从共享经济的内涵和外延看共享厨房。

　　共享厨房更像是餐饮外卖基于移动互联网新场景下的价值再分配。

　　计算来源于自媒体作者Eastland

　　天量资本无底洞也烧不出竞争壁垒，也许才是最可怕的终局。

　　第二，进入以“吃差价”为主要模式的租赁行业，成本结构也更为复杂，需求端路径依赖严重，抗经济周期波动能力差。租赁企业的成本可大致分房源成本、运营成本两大类。运营成本主要来自于三个方面：一是配置装修成本，机构化要比个人更有效率;二是人工成本;三是空置成本，如果空置率偏高，资本运营效率就下降，利润也会被摊薄。逆经济周期和不可抗力将成为二房东模式最大的经营挑战，疫情期间，这一结论会愈加明确，受限于重大社会公共事件影响，商户和物业都无法正常开展业务，“空置”将对二房东模式带来巨大经营压力。

　　长租公寓有租金贷的滚动输血玩法，房产中介有加盟等资金玩法，共享办公和共享厨房则没有好的撬动资本投入的捷径。

　　在商户回收租金方面，押二付一，免租15天等。在收入上，主要是租金和进场费用收入。

　　从价值创造看，共享经济属于个人价值或公司价值的创造及再分配，没有扩大经济社会价值的总规模。

　　从以上的共享经济的内涵外延来看，共享厨房具有非常多的不符合共享经济的“特征”。

　　开业前成本(Pre-opening location expenses)最重的是场地租金。熊猫星厨的场地租金和共享办公类似，租金半年付、季度付都有，属于一次性趸租(Single rent)租金，一般租约5年到10年，押三付三或押三付二，一般2-3个月不等。

　　三是销售市场费用，无论是使用传统经纪分销，亦或是自建销售团队，都是一笔不小的去化渠道成本。

　　无独有偶，2015-2018年，链家地产变更了战略思路，采取了战略性的资本逻辑，一口气整合成都伊城、上海德佑、大连好旺角……并成功在此基础上扩充市占率，推出创新互联网不动产交易平台贝壳找房，才完成大居住领域王者的登基。

　　共享经济要求去中心化，解放生产力，创造更大的价值。而熊猫星厨们供应链、孵化……层层加码中心化控制权，在价值再分配的道路上貌似愈行愈远。

　　2)针对一些战略大客户采用极低租金(5-6折)、免进场费的形式，从而快速批量落铺及回款;

　　刚入国内一年多的To B共享厨房模式，也迎来食云集、熊猫星厨、黄小递等诸多新成员，成功吸引到资本市场的强烈关注。

　　同样可以考察房地产经纪行业，在中国是多边委托机制，经纪公司同时代理买卖双方，就容易形成信息不对称机制下的吃差价问题。从经营逻辑上讲，二房东本质就是租金差的生意，吃差价利益最大化有着天然的利益激励。

　　对于共享厨房来讲，更严重的问题是，跌破成本线的重度垂直门店扩张和竞争，有效么?

　　为什么共享厨房熊猫星厨们盈利如此艰难？

　　【熊猫厨房的营收模式】

　　重度垂直门店的商业模式之本，存在扩张难、复制难的天然模式硬伤。

　　从成本结构上看，共享办公“二房东”的商业模式已经被验证不成功。比如，优客工场们已经在空间开拓上已经放慢了脚步，开始在现有入驻个人和企业上挖掘价值，这是不得已而面对的业务逻辑调整。

　　1)门店租金折扣力度加大，平均增加折扣15%-20%，降低了毛利空间;

　　重度垂直门店模式和集中式长租公寓、经纪门店、共享办公非常类似，我们通过观察Wework或优客工场，“共享厨房们”成本毛利等结构就能管中窥豹，可见一斑。

　　共享厨房的房地产二房东特性决定了企业想要盈利，必然要不断扩大规模，不断拿物业、改造、招商，这就是所谓的重度垂直门店模式。

　　共享厨房北京每个店档口需要15平米;

　　水电等开业前缴付成本;

　　共享厨房存在同样的“挤出效应”。同商圈的外卖订单，在共享厨房的品牌商户供给上，也存在一定的饱和度天花板。一旦先发优势建立起来的共享厨房，后来者非常难已进入同区位竞争性开店，除非采用长期经营补贴的模式，恶性竞争进场费、场地租金等，否则无法复制扩张。

　　为什么熊猫星厨们会陷入两头吃舆论旋涡，背后是什么？

　　二房东商业模式为什么如此脆弱？

　　对资本方来说，共享厨房无疑是个相当动听的好故事。

　　这也就可以理解，熊猫星厨在疫情期间，要求业主方免租金，对商户方并不免租，不是商业道德伦理范畴简单可以解释的，本质是二房东租金差商业模式的竞劣逻辑。

　　这与长租公寓、共享办公、房产经纪的重度垂直门店逻辑是一致的。

　　收入=(商户数量*进场费)+(商户数量*月租金*存续月份)+(商户数量*运营服务费)

　　其次，共享厨房并非信息中介，更无法承担起共享经济从信息中介向信用中介的角色演变。共享经济的正向外部性使得平台具有规模效应的正反馈机制，多归属则推动服务需求方具有多重选择的机会。

　　听上去确实很美，共享厨房到底是什么?

　　据笔者了解，熊猫星厨近期做出了运营动作的调整：

　　一是开业前成本(Pre-opening location expenses)。主要包括开门纳客前的租金、清洁费用，人员工资等。要做的事太多，房东给的免租期不够。开业前成本应在物业使用期内摊销;

　　这正如2015年前的链家地产碰到的问题是一样的，重度垂直门店异地扩张和复制难，存量市场博弈，传统开店策略难以成功。

　　WeWork的直接成本包括“场所运营成本”(Location operating expenses，包含租金、水电费、宽带使用费及维修等)和其他运营成本。

　　共享厨房是天量资本“宠幸”过的领域，“二房东模式”是否如想象般的美好?线下重度垂直门店交易模式下的“熊猫星厨们”是否会成为“共享”家族下一个阵亡者?让我们把目光聚焦于“共享厨房”这条赛道，聚焦于跨领域同类型的“重度垂直门店”两种商业模式探讨，重新以房地产互联网复盘视角代入分析。

　　1、首先，我们需要先了解一下共享厨房和熊猫星厨。