不过，一位公募基金高管也提醒，无论什么性质的投资者，参与到公募REITs市场中都是为了获取收益。所以，投资还是要把关注点回归到REITs产品本身：一来公募REITs各年的收益分配比率可能有逐渐降低的趋势；第二，扩募机制已经开始征求意见。上述变化将分别从内、外两个方面影响到REITs的市场发展格局，这是投资中必须重视的。

　　赵楠认为，一般来说，REITs产品的收益包括资本利得和分红收益，产品属性有别于权益和债券资产，而且其相对其他资产有着独特的优势：相比直接投资不动产具有更低的投资门槛、更好的流动性、较高的信息透明度；相比权益投资其业务模式相对清晰，投资人容易理解，投资收益较少受到人为因素影响，强制分红且分红规模相对稳定；相比于债券投资其拥有权益属性，可享受资产增值收益，聚焦资产往往不依赖主体信用。

　　天弘基金张庆昌表示，由于底层资产质量较高，叠加目前权益市场赚钱效应一般，REITs成为优质资产，目前已上市的公募REITs产品历史平均收益率较高。但长期来看，公募RIETs的收益率会呈现分化状态，需要深入的研究才能博取相应的收益。进一步，这些底层资产的状况也需要持续的跟踪研究，这都对投资公募REITs是个挑战。

　　比如，正處于發行期的中金金選財富6個月持有的投資範圍顯示，“本基金的投資範圍主要爲經中國證監會依法核准或注冊的公開募集證券投資基金，包括公開募集基礎設施投資基金”等內容。

　　從上述要求看，公募FOF要真正投資公募REITs産品，至少需要在2022年6月7日首批公募REITs产品运作满一年时才满足要求。

　　天弘永豐穩健養老目標一年持有基金經理張慶昌也表示，長期看，公募REITs能夠優化公募FOF的組合風險收益特征，天弘基金旗下FOF是第一批將公募REITs納入公募FOF投資範圍的機構，在接下來會加大對REITs的研究。

　　談及公募REITs納入部分公募FOF投資範圍的現象，中金金選財富進取FOF擬任基金經理邢瑤表示，FOF配置的核心是進行分散化，通過在相關性低的資産間進行配置，可提高組合的風險回報比。中國公募REITs聚焦優質資産，具有較高的長期回報，與其他大類資産相關性有限，是對現有投資標的類別的有益補充，在FOF資産組合中可以起到增強回報和分散風險的效果。

　　中融基金赵楠认为，公募REITs产品是适合作为长期投资的配置工具，但在发展的早期如果投资者群体不够成熟，可能会导致产品上市后二级市场价格出现波动，专业机构投资者进入有利于对公募REITs理性投资，可以更好实现REITs产品的价值发现功能，促进市场的长期健康发展。

　　谈及公募REITs产品在FOF投资组合中的作用，中融基金基金经理赵楠表示，公募REITs产品纳入部分公募FOF的投资范围，可以帮助FOF产品拓展资产配置的底层品种选择。

　　中金基金邢瑶和天弘基金张庆昌也认为，随着公募REITs扩容和越来越多的专业机构投资者的进入，公募REITs市场的投资者结构会逐渐丰富，对公募REITs的定价也将更为充分，风险收益特征回到趋于合理范围内，投资也会更考虑自身的风险承受能力，投资者行为会更为理性，有助于公募REITs长期稳健发展。

　　中融基金赵楠也提醒，从公募FOF投资的角度看，应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确分析公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑，不可以跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额而带来损失。

　　天弘基金张庆昌也称，“FOF区别普通基金的一个特点是分散风险，优化组合的风险收益比，将公募REITs纳入公募FOF可以进一步优化组合的风险收益特征。”

　　百嘉基金董事、副總經理王群航也表示，每份基金合同對于投資範圍的表述都有這樣的格式文本：“投資範圍主要爲經中國證監會依法核准或注冊的公開募集證券投資基金”，因此，REITs被納入FOF的投資範圍，是預料之中的事情，尤其是在將滿一年之際。

　　多位业内人士还表示，随着公募REITs纳入部分公募FOF的投资范围，长期来看，将对上述两类资产的长期发展都有正向作用，在不影响公募FOF清算效率的情况下，预计未来会有更多的公募FOF参与到公募REITs产品的投资中去。

　　、量化对冲基金之后，公募FOF再度将资产配置的触角投向如火如荼的公募REITs産品。近日，多只新發公募FOF産品

　　而已經募集成立的天弘永豐穩健養老目標一年持有，也在基金合同約定“基金的投資範圍爲具有良好流動性的金融工具，包括經中國證監會核准或注冊的公開募集投資基金，包含QDII基金，香港互認基金，基礎設施基金等。”

　　在中金基金邢瑶看来，不同于普通公募基金，公募REITs收益来自于底层资产经营收益和资产增值收益，FOF在筛选公募REITs过程中需要重点关注公募REITs所投资的特定基础设施行业发展情况、基础资产质量和历史经营业绩、基金管理人的管理能力、预计分派率等；其次，对公募REITs估值时，应从底层资产和二级市场交易两个层面进行分析，对底层资产采用现金流折现法进行评估，对二级市场定价采用相对估值法，因此建立绝对估值和相对估值体系非常重要；除此之外，FOF在投资REITS产品时，还需要密切关注产品的流动性情况等。

　　從2021年報數據來看，目前公募FOF産品資産配置中，尚未配置公募REITs産品。而按照公募FOF指引相關要求，FOF 持有單只基金的市值，不得高于FOF 資産淨值的20%。除ETF 聯接基金外，FOF 投資其他基金時，被投資基金的運作期限應當不少于1年、最近定期報告披露的基金淨資産應當不低于1億元。

　　在百嘉基金王群航看来，投资REITs有16字方针“全面撒网，重点持有，固收替代，权益思维”，REITs在公募FOF投资中的作用可能是“固收替代”。从收益分配预测看，公募REITs的固收特性显著，值得作为预期收益较好的类固收产品进行配置。

　　除了首批公募REITs运作期限不满一年外，从当前交易情况看，公募REITs上市后出现较大涨幅，由于交易拥挤，在二级市场也产生了较大溢价。截至2022年4月22日，11只REITs收盘价较发行价格平均涨幅为27.6%，公募FOF未来投资该类资产，仍将面临一定的挑战。