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房企業績會透出的收並購信號:有的保持審慎態度有的已開啓並購模式

作者:中国名酒库发布时间:2022-04-10浏览次数: 陈润儿简历,002488金固股份,国泰君安在线开户

  此後有消息稱,銀行針對出險企業項目的承債式收購,相關並購貸款不再計入“三道紅線”相關指標,對于行業收並購而言無疑加大了操作空間。

  而同時出于審慎和增值服務考慮,作爲收並購市場上被看好的種子選手,除內部整合並購外,保利及其物業公司在市場上並未出手,在3月24日的業績會上表示“還在洽談中”。

  今年1月初,招商蛇口拿到了地産行業第一筆收並購貸,注冊完成30億元並購票據,也標著房企並購類債券發行破冰。

  在3月24日的業績會上,旭輝控股CFO楊欣表示,並購額度既不計算在金融機構的兩道紅線之內,也不計入房企三道紅線計算的新增有息負債之內,因此未來會積極拓展。而此前的3月9日,旭輝控股公告稱,平安銀行將授予其50億元並購融資額度。3月31日,交行上海分行與旭輝確認了一項並購戰略合作協議,將提供後者100億元框架性並購貸款授信額度。

  在3月30日的業績會上,碧桂園常務副總裁程光煜透露,去年四季度開始,公司對現有合作項目進行收並購安排,跟10多個合作方80多個項目進行了溝通,目前已有35個項目完成了收並購,還有30個項目基本談妥。

  從目前銀行和機構端與信用級別高房企簽訂的框架協議來看,行業對于收並購支持力度在加大,高層對行業風險出清意願強烈,其中也有不少機構直接下場,做起了項目方的大股東,爲項目後期正常交付提供保障。

  業內普遍認爲,2022年房企間將迎來收並購浪潮,而這之後,行業格局或將重塑。不過據克爾瑞分析,上一波市場化收購主力是民企,但由于去年以來民企普遍流動資金緊張,當前收購主力逐漸轉變爲國企。雖然國企雖具備資金優勢且收購意願大,但決策效率偏低,因此並購規模恐難回到2017-2018年的峰值。

  除項目層面直接收購股權外,另一種合作形式則是先簽訂大的框架協議。最早受到邀約的招商蛇口在4月5日晚公告稱,已與佳兆業、長城資産在深圳簽署戰略合作協議,各方擬建立戰略合作關系,在城市更新、房地産開發、商業綜合體經營等領域開展合作,實現優勢互補、互利共贏、共同發展的戰略目標。

  值得注意的是,從目前已發布的2021年房企年報來看,在行業整體下行大環境下,房企利潤被不斷壓縮,最直觀表現是,前幾年毛利率做到30%僅爲行業平均水平,而現在能做到25%且淨利保持正向增長已是很優,去年多家主流房企的毛利率已降到20%以下。縱向相比,成爲一家優秀房企的門檻在逐漸降低。

  據機構統計,今年二三季度仍是主力房企的嘗債高峰期,這也意味這些房企需要加快遴選出清優質項目以快速回籠資金。而作爲接盤方,保證項目利潤不被拖累,是肯坐上談判席的首要條件。

  對于目前優質企業而言,收並購政策爲融資提供了保障,而其審慎的主要原因則是需要充分考慮風險與收益性價比。越秀地産董事長林昭遠在3月10日的業績會上表示,公司在接觸、積極研究,核心還是要有好的項目標的,資金不是問題。

  明源地産研究院首席研究員艾振強認爲,受疫情及經濟大環境等綜合影響,當下很多人進入主自覺降杠杆的狀態,社會總需求不足,最典型的是房地産市場,盡管利好政策一茬接一茬,但作用沒預想的那麽明顯。一是終端購房者的需求不足,二是民營房企進入資産負債表式衰退,購地需求不足。有些房企拿到並購貸之後,大部分拿去還債,而不是去做收並購。

  惠譽評級認爲,鑒于處于財務困境中的房企致力于籌集資金償付到期債務,2021年以來中國房地産行業的收並購交易量持續增長,並可能保持在高位,這與此前房市低迷時期收並購交易增加的情形一致。

  今年房企年報已披露過半,與往年最大的不同是,房企因疫情或審計等多種原因,出現了規模性的年報延遲披露現象。與之對應的是,資金相對充裕、獲取渠道相對順暢、綜合成本低的房企或快或慢已在收並購的路上。

  1月中下旬,中海及其系列公司共斥資36.9億元,先後從雅居樂和世茂合作方手中拿下了廣州亞運城的項目股權,此後又斥資10億元獲得了龍崗集團大本營汕頭的優質股權項目。

  克爾瑞地産研究認爲,未來市場收並購趨勢將從收購資産包的形式轉向單項資産收購,如單個優質項目或如物管等優質資産。此外,聯手AMC處理流動性出現問題的但潛力較大的開發項目。一般情況下AMC先對項目進行風險排除,負責不良資産的處置和重組,而房企對項目進行改造、再開發,最終推向市場變現,雙方各自獲得相應的收益。

  惠譽評級分析認爲,許多國企收購了合資公司合作方的項目公司股權,原因是他們對這些項目較爲了解,且能獲得准確的項目數據,包括任何表外負債,這縮短了盡職調查周期,並降低了項目執行風險。

  在3月31日的業績會上,華潤置地管理層表示,目前公司已共獲得400億元並購額度,但更多側重于項目端收並購,不考慮對公司或平台的收並購。萬科管理層則在3月31日的業績會上透露,會秉持保證自己安全,不要給行業添麻煩的前提下,盡其所能做對行業健康發展良性循環的事情,留意相關機會。

  但無論行動快慢,在業績會上,擁有雄厚資金實力被看作是“白衣騎士”的房企,無不透露出“審慎”的態度。

  招商蛇口管理層則在3月22日的業績會表示,有合適項目的基礎上,充分考慮收益跟風險,會積極爭取並購機會,同時也會利用相應的一些並購貸款,落地到執行則是積極尋找、謹慎決策、慎重出手。

  今年動作稍快的房企已經完成了交割,華潤萬象生活管理層在3月31日的業績會上表示,今年初已經落實了禹洲物業和中南服務兩個收並購項目。截至3月底,禹洲物業已完成交割,實際管理方已轉交給華潤萬象生活;中南服務也正在交割辦理中,下一步中南服務也會很快實現交割。

  從目前已經舉行業績會或投資者會的房企來看,大致分爲兩類:一是獲得並購貸額度的頭部企業,多被問及“已有哪些收並購目標”和“出手時機咋選擇”等;二是出險房企,多被問及“已將哪些項目列入資産包”“資金籌集進展如何”等。

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