贷款60万采用商贷二套房上浮10％利率，以等额本息还款法贷款20年计算，本息共计107万，月供4470元。

　　首付降了 贷款成本依然没降20年商业房贷反而增加16万

　　无论如何，在市场分析人士看来，利率市场化的趋势，“以价补量”将成为房贷定价的基本策略，未来住房贷款利率差异化的趋势将有所。

　　购房总支出：40万+107万=147万首付60％

　　银行

　　以总价100万计算，首付减少后，购房成本还多出16万首付40％

　　贷款40万采用商贷二套房上浮利率10％利率，以等额本息还款法贷款20年计算，本息共计71万，月供2980元。

　　3月的最后两天，包括央行在内的中央5部门连续出台利好政策，试图从供需双渠道让市场活跃起来。

　　融360统计数据显示，全国二套房平均利率已连续下降9个月。同时截至目前，全国共有11个城市24家银行正在执行“个性化“的二套房贷款政策。“个性化“主要体现在部分银行二套房首付成数及贷款利率打破了”首付6成以上（部分城市为7成）、利率不低于基准上浮10％“的，开始各自为政。

　　根据政策，二套房首付比例将由六成下调至四成，公积金贷款首套房首付比例下调至两成，此外，财政部也将个人商品房销售营业税免征年限由此前的五年调整为两年。

　　在宽松的政策下，各地商业银行会拿出怎样的房贷利率，成为购房者下一个关注的焦点。

　　购房者

　　记者了解到，成都市税务局已经接收到个人住房满两年免征营业税相关下达的文件。具体来看，政策以144㎡为界限分类处理，小于等于144㎡的住宅，已满2年免征营业税，未满2年征收全额营业税5.6％；而大于144㎡的住宅，已满2年需征收差额营业税。

　　在此背景之下，银行如何调整房贷策略，才将是本轮房地产政策能否真正生效的关键。

　　房贷利率水平成决定因素光大、工行、民生表示等总行通知

　　根据新政，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请房贷的，最低首付款比例由60％调整为不低于40％。那么新政实施后，这将为购房者带来怎样的影响呢？

　　从监管层的态度来看，此次也留下了更多的弹性空间。央行在公告中强调，将按照“因地施策，分类指导”的原则，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督。

　　不过，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。对于购房者而言，这更是“真金白银”的实惠。假设成都购房者陈先生看中一套2012年的二手房，总价为100万，但由于未满五年且不是唯一住房，在新政未出台前，其不得不缴纳5.6％的营业税，即5.6万元，而新政出台后，营业税变为免征，这笔资金就可以有所节省。

　　购房总支出：60万+71万=131万

　　从银行跟进的情况来看，3月30日政策出台当晚，浙商银行随即跟风下调，并宣布二套房贷利率可享7折。不过享受优惠的前提暂为：购买浙商银行有开发贷款合作楼盘的优质客户。而光大银行（行情，咨询）、工商银行（行情，咨询）、民生银行（行情，咨询）等多数银行均表示在等总行以及本地监管部门的通知。业内人士预计，政策正式落地尚需一周时间。

　　在此情况下，银行是否有动力增加房贷资金投入？中央财经大学教授郭田勇则认为，银行会根据不同城市、不同片区的楼市风险，来确定首付比例的。而像、上海、深圳等购房需求旺盛甚至房地产持续过热的城市可考虑不下调首付比例，同时银行亦可根据自身经营状况灵活调整。

　　但降低首付比例，并不意味贷款成本降低了。目前成都二套房商贷利率为在基准利率的基础上上浮5％-20％，按照占据比例较大的利率上浮10％，等额本息还款法贷款20年计算，当该套总价为100万的二套住宅首付为六成时，本息共计约71万，月供2980元，加上60万首付，购房总支出约为131万；而当首付下调至四成时，本息共计则上升至约107万，月供4470元，购房总支出随之上涨为147万。即选择该种方案的购房者，需要多支付每月1490元，总计16万的贷款差额。

　　记者测算发现，由于二套房多为面积在90平米-144平米间的改善型住房，按照目前成都的房价水平均值，假定价格为100万，而此前成都商业贷款二套房首付门槛多数为六成，即首付至少为60万元，而当二套房贷首付下调到四成，则首付下降到40万。可为购房者节约20万。

　　兴业银行（行情，咨询）首席经济学家鲁分析认为，在互联网金融和金融脱媒的双重影响下高企的资金成本决定了商业银行对房贷利率不会下降，可能还会有所上升。“商业银贷利率不上浮已经不错了。”